Grunderwerbsteuer: Die Instandhaltungsrücklage darf nicht (mehr) ausgesondert werden

Beim Kauf von Wohnungseigentum darf der „mitgekaufte“ Anteil an der Instandhaltungsrücklage (also an dem Verwaltungsvermögen für Instandhaltungen und -setzungen, das von der Eigentümergemeinschaft „zusammengetragen“ worden ist) bei der Bemessung der zu zahlenden Grunderwerbsteuer nicht (mehr) außen vor bleiben. Denn bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Verwaltungsvermögen bei der Wohnungseigentümergemeinschaft, während die Eigentümer selbst über „ihren“ Anteil nicht frei verfügen können. Das gelte auch bei Zwangsversteigerungen. Dadurch steigt im Regelfall die Grunderwerbsteuer. (BFH, II R 49/17)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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Medizintouristen stehlen der allgemeinen Bevölkerung Wohnraum

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an so genannte Medizintouristen ist untersagt. Das hat das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen entschieden. Es liege eine unzulässige Zweckentfremdung einer Mietwohnung vor, wenn diese Wohnung an Angehörige von Personen für die Zeit vermietet wird, in der sich die Patienten in der Stadt medizinisch behandeln lassen. In dem konkreten Fall ging es um eine Wohnung, die regelmäßig für mehrere Monate an Personen aus dem arabischen Raum vermietet wurde. Die Behörde durfte diese ordnungswidrige Nutzung der Wohnung untersagen. Die Eigentumswohnung werde nicht zu Wohnzwecken vermietet. Es sei den Mietern nicht um das Wohnen in der Stadt gegangen, sondern um ein vorübergehendes Unterkommen im Rahmen und zum Zwecke einer medizinischen Behandlung. Dadurch werde der allgemeinen Bevölkerung unzulässigerweise Wohnraum genommen. (OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, 14 A 4304/19)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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Mietrecht: Vier Wochen Corona-Zwangsschließung reichen nicht für Zahlungsstopp

Hat ein Einzelhändler seinen Laden für knapp viereinhalb Wochen in der Corona-bedingten Lockdown-Phase schließen müssen, so hat er nicht das Recht, die Zahlungen für die Gewerbemiete einzustellen. Die behördliche Anordnung, dass das Geschäft wegen der Pandemie vorübergehend geschlossen werden musste, falle in den Risikobereich des Mieters. Es liege kein Mangel vor, für den der Vermieter zur Verantwortung hätte gezogen werden können. Auch könne der Mieter nicht verlangen, dass der Vermieter eine „Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ hätte vornehmen müssen. Dafür dauerte die Zwangsschließung nicht lange genug. (LG Heidelberg, 5 O 66/20)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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COVID-19 – die zweite Welle ist da…

Nach der Entwicklung der vergangenen Tage und Wochen haben auch wir uns dazu entschieden, wieder verstärkt vom Home Office aus tätig zu werden. Sie erreichen uns jedoch weiterhin unter den Ihnen bekannten Durchwahlen – bzw. noch besser per Mail.
Reguläre Eigentümerversammlungen können derzeit selbstverständlich nicht abgehalten werden. Im Zweifel greifen wir auf das Mittel der Vertreterversammlung zurück, bei der Sie Ihr Stimmrecht per Vollmacht bzw. schriftlicher Weisung ausüben können.

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COVID-19

Ab dem 23.03.2020 werden wir verstärkt vom Homeoffice aus für Sie tätig sein. Verbunden damit werden auch die Arbeitszeiten flexibler gehandhabt. Sie erreichen uns weiterhin unter den Ihnen bekannten Telefonnummern und Durchwahlen. Einfacher für alle ist im Moment aber die Kommunikation per mail.

Bleiben Sie gesund!

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Modernisierung des WEG

Das Justizministerium hat vor wenigen Tagen den Referentenentwurf zur Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts veröffentlicht. Wir begrüßen die Anpassung des mitunter angestaubten wirkenden und wenig praxisgerechten Gesetzes an die Erfordernisse der heutigen Zeit.

Ein wichtiger Aspekt ist, dass die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen vereinfacht werden soll; insbesondere soll dies für Maßnahmen gelten, die dem Klimaschutz und der Barrierefreiheit dienen. Die Schaffung von Ladestationen für die E-Mobilität wird dabei noch einmal besonders prominent erwähnt.

Erfreulicherweise werden aber auch weniger medienwirksame, in der Praxis aber ungemein relevante Themen reformiert: das notwendige Quorum zur Beschlussfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung soll abgeschafft werden; die Zusammensetzung, Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats werden klarer definiert und zugleich flexibler gestaltet; die Rechte der Wohnungseigentümer zur Abberufung des Verwalters werden gestärkt; die Zuständigkeit des Verwalters für routinemäßige Maßnahmen,“… die eine Entscheidung durch die Wohnungseigentümer aus objektiver Sicht nicht erfordern“, wird geregelt.

Das vollständige Konzept können Sie auf den Seiten des BMJV herunterladen:
Referentenentwurf WEModG
Eine gute Zusammenfassung und Einordnung finden Sie u.a. auf den Seiten des VDIV: VDIV Deutschland begrüßt vorgelegten Referentenentwurf des BMJV

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Jahresabschluss 2019

Frohes Fest!Erreichbarkeit über die Feiertage

Gefühlt gerade erst gekommen und nun schon (fast) wieder vergangen – das Jahr 2019 neigt sich mit immer schnelleren Schritten dem Ende entgegen. Wir blicken mit einem guten Gefühl zurück auf ein arbeits- und ereignisreiches Jahr, das die ein oder andere Veränderung für uns bereitgehalten hat. Ob Mietpreisbremse, Datenschutzgrundverordnung, die bevorstehende Novellierung des WEG-Gesetzes oder der Zensus 2021 – wir befinden uns in einem stetigen Wandel der uns umgebenden Rahmenbedingungen, welche uns aktuell und in Zukunft noch weiter beschäftigen werden.

Zwischen den Feiertagen ist es nun auch für uns an der Zeit, neue Kraft für diese Aufgaben zu tanken. Unser Büro ist daher zwischen dem 20.12.2019 und Neujahr nicht besetzt. Sollte dennoch einmal ein Notfall auftreten, so finden Sie z.B. auf den Aushängen im Hauseingang Notfallnummern von kompetenten und hilfsbereiten Handwerkern. Auch das Postfach info@justen-geller.de werden wir (in jedoch unregelmäßigen Abständen) abfragen.

Wir wünschen Ihnen und Ihren Lieben eine frohe, besinnliche (und möglichst stressfreie) Weihnachtszeit und verbleiben mit den besten Wünschen für ein glückliches und gesundes neues Jahr 2020.

Ihre Justen & Geller Immobilienverwaltung

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Neue Kollegin / Studentin der Immobilienwirtschaft

Unser Team hat Zuwachs bekommen: Wir freuen uns, Frau Luisa Jäcker zu begrüßen!

Frau Jäcker hat zum 01.10.2019 ihr Duales Studium der Betriebswirtschaftslehre in der Fachrichtung Immobilienwirtschaft aufgenommen, welches nach 6 Semestern zum Abschluss Bachelor of Arts (B.A.) führen wird. Das Studium folgt dabei dem Modell der geteilten Woche: In der ersten Wochenhälfte wird Sie zunächst unsere Berufspraxis kennenlernen, während in der zweiten Wochenhälfte dann die wissenschaftlich-theoretischen Grundlagen geschaffen werden. Wir versprechen uns viel von diesem modernen Ansatz der Lehre und freuen uns auf die Herausforderungen und Lernprozesse, die wir zukünftig gemeinsam gestalten werden.

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Mietrecht: Nach dem Mietende die Schlüssel nicht einfach in den Briefkasten werfen

Nach dem Ende eines Mietverhältnisses muss der Mieter dafür sorgen, dass die Schlüssel für die Wohnung zurück an den Vermieter gehen. Es reicht nicht aus, wenn er die Schlüssel einfach ohne Ankündigung zurückschickt. Gehen die Schlüssel verloren, so gilt die Mietsache offiziell nicht als zurückgegeben. (Hier ging ein Vermieter den Mieter wegen Räumung und Herausgabe an. Der Mieter behauptete jedoch, die Wohnung schon vor Ablauf der Kündigungsfrist geräumt, die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters geworfen und die Schlüssel mit seinem Namen versehen zu haben. Der Mieter konnte die Rückgabe der Wohnung nicht beweisen. Mit der kommentarlosen Übersendung der Schlüssel sei die Rückgabepflicht nicht erfüllt worden.) (LG Krefeld, 2 T 28/18)

Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang Büser

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40° C in Köln!

Bei den kürzlich gemessenen Rekord-Temperaturen von über 40°C kommt man nicht nur ins Schwitzen, sondern muss unwillkürlich auch an Fortgang des Klimawandels denken.

Für unser Büro beziehen wir übrigens seit Jahren (Ökö)Strom aus erneuerbaren Energien – und konnten so allein im letzten Jahr 4,132 t CO2 einsparen.

Unsere Heizenergie liefert die Rheinenergie als Fernwärme ins Haus. Mit einem Anteil von 95,5% Kraftwärmekopplung für das Versorgungsgebiet Innenstadt-Deutz sind wir auch hier in Sachen Klimaschutz weit vorne – der Primärenergiefaktor beträgt 0,00!

Einen geeigneten Stellplatz mit Ladeinfrastruktur für Elektroautos konnten wir in Büronähe hingegen leider noch nicht realisieren. Sollte hier jemand einen Tipp haben, gerne!

Zertifikat Naturstrom
Zertifikat Rheinenergie

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