Immobilien Erfahrung seit 1979 IVD – Immobilien-Erfahrung seit 1979 Mitglied im Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter e.V.

Justen & Geller – Immobilienverwaltung IVD

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Mietverwaltung


Übernahme einer Verwaltung

Dank unserer Erfahrung können wir die kurzfristige Übernahme einer Hausverwaltung schnell und einfach für Sie realisieren.

Bei der Übernahme einer Mietverwaltung bieten wir nach Absprache mit Ihnen zunächst folgende Leistungen an, um Sie, Ihre Wünsche, Ihr Objekt und seine Bewohner kennenzulernen:

Technische Bestandsaufnahme

Wir dokumentieren zunächst den Zustand der bestehenden Haustechnik, wie z.B. Aufzüge, Heizung, zentrale Warmwasseranlage, Lüftungsanlage etc.
Weiterhin wird der Zustand der Wohnungen und deren technische Ausstattung festgehalten und in unserem elektronischen Wohnungskataster eingetragen.

Auswertung der bestehenden Mietverträge

Die aktuellen Mietverträge werden von uns hinsichtlich der Umlagefähigkeit von Betriebskosten, Wirksamkeit der Regelungen für Klein- und Schönheitsreparaturen, Angemessenheit der Miethöhe geprüft.

Kautionen

Mietkautionen müssen getrennt vom Vermögen des Eigentümers angelegt werden. Wir prüfen die Anlageform und das Vorhandensein der vereinbarten Kautionen und können diese nach Wunsch auf unser servicefreundliches Onlineverfahren bei der Hausbank München umstellen.

Hausbank München Kautionsservice

Prüfung der aktuellen Versicherungsverträge

Auf Wunsch lassen wir für Sie gerne von einem unabhängigen Versicherungsmakler Ihre Verträge hinsichtlich der Deckungssumme und Beitragshöhe prüfen und lassen Parallelangebote erstellen.


Laufende Verwaltung

Im Folgenden geben wir Ihnen einen kurzen Überblick über einige Bestandteile unserer täglichen Arbeit als Hausverwalter in der laufenden Mietverwaltung. Details entnehmen Sie bitte auch unserem ausführlichen Leistungsverzeichnis.

Leistungeverzeichnis Mietverwaltung Unser Leistungsverzeichnis Leistungeverzeichnis Mietverwaltung


Zahlungsverkehr

Wir richten für Sie ein eigenes Bank- oder Sparkassen Konto ein, über welches ausschließlich der Zahlungsverkehr des einzelnen Hauses abgewickelt wird. Das Konto wird auf Ihren Namen eingerichtet, die Auszüge werden an unser Büro gesandt und wir erhalten eine Vollmacht für laufende, regelmäßige Zahlungsvorgänge. Guthaben aus diesem Konto werden nach näherer Abstimmung monatlich à cto auf ein von Ihnen zu benennendes Konto überwiesen.

Korrespondenz

Selbstverständlich führen wir die laufende Korrespondenz mit Mietern, Mieterverein, bei außergerichtlichen Angelegenheiten ggf. mit Anwälten und Behörden für Sie. Kopien aller nicht routinemäßigen Vorgänge erhalten Sie monatlich mit der Zusendung Ihrer Zwischenabrechnung.

Protokollierung aller Aufwendungen pro Wohnung bzw. Haus

Zunächst prüfen wir die eingehenden Rechnungen sowohl sachlich als auch rechnerisch und übernehmen diese dann in das jeweilige Wohnungskataster. Der Zahlungsvorgang erfolgt anschließend über unser Hausverwaltungsprogramm online.

Heizkostenabrechnungen

Ende Januar / Februar erhalten Sie Ihre Jahresabrechung. Diese enthält die Zahlen zur Übernahme in die Ihre V+V-Erklärung für Ihre jährliche Einkommensteuererklärung

Abrechnung der laufenden Betriebskosten mit den Mietern

Gemäß der geprüften Vereinbarungen der einzelnen Mietverträge generieren wir die Umlageschlüssel im Abrechnungsprogramm, prüfen die Soll- und Ist-Vorauszahlungen und erstellen daraus die individuellen Betriebskostenabrechnungen für die Mieter des Hauses.

Monatliche Zwischenabrechnungen

Wir halten Sie mit der Zusendung der Monatsabrechnung einschließlich Ausweis der aufgelaufenen Kosten und Kopien nicht routinemäßiger Rechnungen sowie der Korrespondenzkopien auf dem Laufenden. Sie erhalten verschiedene Auswertungen, aus denen Sie übersichtlich alle Zahlungsvorgänge, Zahlungsstände der Mieter, Stände der Kostenkonten und den Banksaldo entnehmen können.

Jahresabrechung

Ende Januar / Februar erhalten Sie dann von uns Ihre Jahresabrechung. Diese enthält die Zahlen zur Übernahme in die Ihre V+V-Erklärung für Ihre jährliche Einkommensteuererklärung zur Weiterleitung an Ihren Steuerberater.

Die technische Betreuung

Bestandteil unserer Dienstleistungen sind natürlich auch die Veranlassung und Abnahme von Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen sowie Wartungen der technischen Anlagen, gegebenenfalls auch nach Rücksprache mit dem Eigentümer.

Nicht Gegenstand der laufenden Verwaltung sind allerdings Modernisierungsarbeiten, wozu etwa die Umstellung des Heizsystems, Bad-, Balkon-, Dach-, Wohnungs-, Treppenhaussanierungen oder das Einsetzen neuer Fenster oder das Anbringen von Wärmedämmfassaden gehören. Die Leitung und Beaufsichtigung dieser Arbeiten kann unter Zuziehung eines Architekten oder Bauingenieurs gegen Zusatzhonorar gerne erbracht werden. Sollte es sich dabei um Versicherungsschäden handeln, so übernehmen wir die Meldung und weitere Abwicklung. Bei besonders aufwändigen Versicherungsschäden berechnen wir gegebenenfalls Regiekosten, welche jedoch in der Regel von den Versicherungsgesellschaften erstattet werden.

Regelmäßige Begehungen

Unsere Unternehmensphilosophie ist die vor Ort präsente und engagierte Verwaltung. Wir halten es daher für unbedingt erforderlich, dass sich der zuständige Hausverwalter fortlaufend ein persönliches Bild vom Zustand Ihrer Immobilie macht. Dies geschieht nicht zu regelmäßigen, vorhersehbaren Terminen, sondern wird von uns in den täglichen Ablauf integriert.

Abwicklung von Mieterwechseln

Bei Eingang einer Kündigung prüfen wir zunächst die mietvertraglichen Regelungen, vor allem hinsichtlich der Kündigungsfrist, des Rückgabezustandes und der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenregelung nach aktueller Rechtsprechung.

Sodann wird der Zustand der Wohnung in Hinblick auf die weitere Vermietbarkeit festgestellt und gegebenenfalls nötige Arbeiten nach Absprache mit dem Hauseigentümer veranlasst. Der neu anzusetzende Mietpreis gemäß Zustand der Wohnung und Marktlage wird festgelegt.

Bei einem gemeinsamen Termin mit Vor- und Nachmieter erstellen wir ein ausführliches, mehrseitiges Übergabeprotokoll inklusive Fotodokumentation.

Das jeweilige Kautionskonto des Mieters wird von uns bei der Bank aufgelöst und wir erstellen eine Kautionsabrechnung. Abzüglich eines Einbehalts für Betriebs- und Heizkosten der laufenden Periode und eventueller Forderungsaufrechnungen wird dem Mieter sein Guthaben ausgeschüttet.

Die Weitervermietung wird i.d.R. an einen externen Makler vergeben, sofern dies für den Eigentümer kostenfrei ist. Alternativ bieten wir auch die provisionsfreie Vermietung durch unser Unternehmen an; hierbei müssen wir den Aufwand getrennt in Rechnung stellen.

Eine Bonitätsprüfung der Mietinteressenten ist für uns eine Selbstverständlichkeit und minimiert Ihr Mietausfall-Risiko.