• | Home
• | Mietangebote
• | Leistungen
  • - Mietverwaltung
  • - WEG-Verwaltung
• | über uns
  • - Profil
  • - Team
  • - Historie
• | Interessantes
  • - Rechtsprechung
  • - Links
• | Kontakt
  • - Kontakt
  • - Formulare
  • - Anfahrt
  • - Impressum

01.04.2010

Verwaltungsrecht: Wer einen Brunnen bohren will, muss das ankündigen
Zwar besteht für Grundstückeigentümer eine grundsätzliche Verpflichtung, einen geplanten Brunnenbau der Wasserbehörde zu melden. Stellt die dann fest, dass die geplanten Bohrungen voraussichtlich keinen Einfluss auf das Grundwasser nehmen werden, so darf die Behörde dafür keine Vorgaben machen und diese auch noch berechnen. Der Brunnen (der hier für die Bewässerung des Gartens geplant war) muss in einem solchen Fall ohne Auflagen und Kosten vom Amt genehmigt werden. (VwG Neustadt an der Weinstraße, 4 K 767/09)

Verwaltungsrecht: Auch die Idee eines Wissenschaftlers kann zu einem Bauplan führen
Erstellt eine Gemeinde auf Initiative eines Inhabers eines Instituts (hier für Wein-, Spirituosen- und Lebensmittelanalytik) einen Bebauungsplan für ein Laborgebäude in unmittelbarer Nachbarschaft eines Weinbergbesitzers, so kann der den Plan nicht mit dem Argument anfechten, es handele sich dabei um eine "Gefälligkeitsplanung". Die Gemeinde darf solche Vorhaben auch mit Ideen und Wünschen des Betreibers in die Tat umsetzen, solange damit zugleich städtebauliche Ziele verfolgt werden (was hier unter anderem mit Blick auf die Schaffung von Arbeitsplätzen im Institut bejaht worden ist). (OVG Rheinland-Pfalz, 8 C 10725/09)

Hausratversicherung: Eine Armatur muss nicht vom Fachmann ausgetauscht werden
Tauscht eine Frau einen defekten Wasserhahn selbstständig gegen ein Modell aus dem Baumarkt aus und "passt" die Armatur nicht zu dem drucklosen Boiler der Wohnung, so kann die Hausratversicherung die Regulierung des in der Wohnung entstandenen Schadens nicht verweigern, wenn der Boiler platzt. Es liege keine grobe Fahrlässigkeit vor, weil die Frau nicht habe erkennen können, dass eine falsche Installation des Boilers zu einem Leck und zu einem Wasserschaden führen könne, so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main. Ein Laie könne dem Hinweis am Boiler, "Achtung! offenes Gerät“, keine installationstechnischen Besonderheiten entnehmen. Die Mieterin habe keinen Fachmann hinzuziehen müssen.
(OLG Frankfurt am Main, 3 U 262/07)

Eigentumswohnung: Die Nachfolger eines insolventen Eigentümers müssen bluten
Gehören 14 von 18 Wohnungen eines Wohnungseigentumskomplexes einem Eigentümer, meldet der Insolvenz an und kann er die Heizkosten nicht mehr bezahlen (der Lieferant hat gleichwohl die Wohnungen weiterhin mit Gas versorgt), so geht diese Schuld auf die neuen Eigentümer über (die hier im Zuge von Versteigerungen die Wohnungen gekauft hatten). Der Lieferant der Fernwärme kann die neue Gemeinschaft insgesamt in Anspruch nehmen und muss sich nicht an einzelne Eigentümer wenden, wenn die Heizungsanlage im Gemeinschaftseigentum steht. Was am Ende in den einzelnen Wohnungen ankomme, sei für den Lieferanten unerheblich, so das Oberlandesgericht Koblenz. Insgesamt ging es in dem Fall um rund 14.000 Euro für einen Zeitraum von drei Jahren. (AZ: 10 U 1164/08)

Mietrecht: Bei drei Monatsmieten Rückstand fließt Wasser nur noch kalt
Zahlt ein Mieter längere Zeit keine Miete, so darf ihm sein Vermieter unter Umständen das warme Wasser abdrehen. In einem Fall vor dem Amtsgericht Waldshut-Tiengen geriet eine Frau nach einer Trennung in finanzielle Not - und in drei Monate Zahlungsrückstand. Der Ver-mieter kündigte ihr fristlos und stellte die Warmwasserversorgung ein. Die Frau versuchte per einstweiliger Verfügung, wieder heißes Wasser zu bekommen. Schließlich sei sie mit ihren Kindern auf Warmwasser angewiesen. Das Gericht aber entschied gegen sie: Bei ausstehenden Zahlungen von drei Monatsmieten habe er ein Zurückbehaltungsrecht. Er habe auch nicht den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit verletzt, weil er nicht alle Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom zurückgehalten habe - sondern nur einen Teil. (AZ: 7 C 131/09)

Betriebskosten: Die Wartung für die Gastherme zahlt der Mieter
Ein Vermieter hat das Recht, seinem Mieter die Kosten für die Wartung und Einstellung einer Gastherme im Rahmen der Betriebskosten in Rechnung zu stellen. Allerdings muss dafür im Mietvertrag geregelt sein, dass der Mieter die Kosten für die Wärme- und Warmwasserversorgung trägt (was die Regel ist).
(Amtsgericht Hannover, 538 C 16557/08)

Eigenbedarf: Auch gebrechlichem Mieter ist eine Wohnung im Obergeschoss anzubieten
Kündigt ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs und steht im selben Haus eine andere Wohnung frei, so muss der Eigentümer dem Mieter diese Wohnung anbieten. Das gelte auch dann, wenn der Vermieter meint, die freie Wohnung (hier im Obergeschoss) sei „für seinen gebrechlichen Mieter ungeeignet“. Es müsse dem Mieter überlassen werden, inwiefern er gesundheitliche Risiken auf sich zu nehmen bereit wäre. Er habe das grundgesetzlich verbriefte Recht auf „freie Entfaltung der Persönlichkeit“. (AZ: 65 S 303/08)

 

12.03.2010

Eigentumswohnung: Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für die gesamten Schulden der Anlage
Der Bundesgerichtshof hat die rückständige Gesamtforderung eines Wasserwerkes gegen drei Wohnungseigentümer der Anlage abgelehnt. Sie wurden als "Gesamtschuldner" in Höhe von 3.600 Euro in Anspruch genommen. Die Angebote des Versorgungsunternehmens richteten sich nicht an die einzelnen Eigentümer der Wohnungen, sondern an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese Gemeinschaft ist als solche "rechtsfähig" und hafte für Forderungen. Einzelne Eigentümer könnten nur dann in Anspruch genommen werden, wenn sie sich "klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet" hätten. (Die einzelnen Eigentümer haften allerdings nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft.) (BGH, VIII ZR 329/08)

Entfernungspauschale: Pendler können zwischen Bus und Auto wählen
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass ein Berufstätiger, der seine Kosten für die Fahrten zur Arbeit zum Teil vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen kann, sich nicht festlegen muss, ob er die Entfernungspauschale in Anspruch nimmt oder die Tickets für Bus und Bahn abrechnet. Fährt ein Arbeitnehmer mit dem Auto von der Wohnung zum Bahnhof und von dort mit dem Zug weiter zur Arbeitsstelle, so kann er auch kombiniert abrechnen - die Pauschale für die Pkw-Strecke und die Kosten für das Zugticket.
(BFH, VI R 25/08)

Tierhaltung: Die Katze muss ihre "Besuche" einstellen
Zwar ist es niemandem verwehrt, eine Katze zu halten. Jedoch endet diese Freiheit dort, wo dadurch die Freiheit anderer eingeschränkt wird. Hier zu Gunsten eines Mieters vom Landgericht Bonn entsprechend entschieden, der sich durch die beiden Katzen seines Vermieters unzumutbar belästigt fühlte. Sie strebten so oft es ging in seine Wohnung und hinterließen auf Balkon und Terrasse Kot und Erbrochenes. Das Gericht bezeichnete den Vermieter - wie einen Nachbarn in gleicher Situation - als "Störer", der nicht verlangen könne, dass sein Mieter "unter dem Gesichtpunkt des nachbarlichen Rücksichtnahmegebots" die Besuche seiner samtpfotenen Vierbeiner hinzunehmen habe, zumal in der Wohnung des Mieters inzwischen ein Säugling lebe. (AZ: 8 S 142/09)

Mietrecht: Mängel verjähren faktisch nie
Mahnt ein Mieter seit mehr als drei Jahren vergeblich bei seinem Vermieter Mängel an, (insbesondere ging es hier um verzogene Türen und durchhängende Böden, die zum einen die Heizkosten in die Höhe trieben und zum anderen Möbel nicht ohne Keile gerade aufstellen ließen), so kann sich der Vermieter - wird er schließlich verklagt - nicht auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten: "Der Mängelbeseitigungsanspruch kann faktisch nicht verjähren, da bei der Verpflichtung des Vermieters zur Überlassung des Mietobjekts in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand eine Dauerverpflichtung vorliegt, die tagtäglich neu entsteht". (AZ: 9 C 1/07)

Diskriminierung: Schwarzafrikaner sind keine Mieter dritter Klasse
Das Oberlandesgericht Köln hat einen in Aachen ansässigen Immobilienverwalter  zur Zahlung von 5.000 € Schmerzensgeld und Schadenersatz verurteilt, weil er als verantwortlich dafür angesehen wurde, dass ein Paar schwarzafrikanischer Herkunft wegen seiner Hautfarbe als Mieter einer Wohnung zurückgewiesen wurde. Es war von der Hausmeisterin, bei der sich das Ehepaar wegen der Besichtigung der Wohnung angemeldet hatte, mit den Worten zurückgewiesen worden, die Wohnung werde nicht "an Neger ... äh, an Schwarzafrikaner oder Türken vermietet". Die Hausmeisterin habe damit die Menschenwürde und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht der afrikanischen Mietinteressenten verletzt. Die Äußerung der Hausmeisterin wurde dem Hausverwalter zugeschrieben, da er an sich für die Wohnungsbesichtigungen zu-ständig gewesen sei und sich der Frau als Hilfsperson bedient habe. (OLG Köln, 24 U 51/09)

Verwaltungsrecht: Bürger müssen Mülltonnen selbst an Ort und Stelle bringen
Schaffen es die Fahrzeuge der kommunalen Müllentsorgung nicht bis vor die Haustüren der Bewohner, dann müssen sich die Bürger mit ihren Abfalltonnen auf den Fußweg zu einer ver-kehrsgünstigeren Verladestelle machen. Das hat das Verwaltungsgericht Münster in einem Fall entschieden, in dem die Abfallgefäße in der betroffenen Wohngegend früher mal direkt an den Grundstücksgrenzen abgeholt wurden, was aber deswegen nicht mehr funktioniert, weil mittlerweile die Entsorgungsfahrzeuge wesentlich größer und breiter sind und in engeren Straßen nicht wenden können. Die Bewohner haben die Auflage bekommen, ihre Tonnen selbst bis an entsprechend gekennzeichnete „Übergabestellen“ zu karren. Zu recht, wie das Gericht meint. Sagt die Ortssatzung, dass Mülltonnen von den Bürgern bis zur nächsten Zufahrtsmöglichkeit zu bringen sind, wenn das Entsorgungsfahrzeug nicht am Grundstück vorfahren kann, sei nicht zu beanstanden. (AZ: 7 K 1621/08)

Mietminderung: Nur bei "Schimmel-Schuld" des Mieters müsste er die Folgen tragen
Auch wenn ein Sachverständiger bestätigt, dass in einer Mietwohnung kein Baumangel vorliegt, könnte das Recht des Mieters auf Mietminderung wegen Schimmelbefalls nur dann entfallen, wenn er die Schimmelbildung schuldhaft verursacht hätte (was hier verneint worden war, weil sich trotz zeitweiser Kippstellung des Küchenfensters dort Schimmel gebildet hatte.) Das gleiche gilt für den Fall, dass sich Schimmel hinter einem im Flur aufgestellten Schrank bildet, weil dort die "Hinterlüftung" fehlte. Hat der Vermieter seinen Mieter nicht darauf hingewiesen, dass er dort nur eingeschränkt Möbel aufstellen kann, so trifft den Mieter keine Schuld an dem Man-gel. Er darf die Miete mindern (hier ging es um 4 %).
(Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, 9 C 14/08)

 

10.02.2010

Ruhestörung: Klaviermusik empfindet jeder Mensch anders
Spielt die 16-jährige Tochter einer Musik-begeisterten Familie - wie fast täglich - an einem Sonntagnachmittag Klavier und ruft ein Nachbar wegen der (aus seiner Sicht) erheblichen Ru-hestörung die Polizei, die das Spielen auch beendet, so muss der Familienvater kein Bußgeld wegen eines „vorsätzlichen Verstoßes gegen das Verbot, an Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen“ zahlen, wenn das Mädchen direkt wieder in die Tasten gegriffen und ihre Stunde vollendet, als die Beamten „außer Hörweite“ waren. Das Bundesverfassungsgericht stand dem Papa bei und strich die vom Amtsgericht festgelegten 50 Euro Geldbuße. Es sei nicht davon auszugehen, dass „jeder verständige, nicht besonders geräuschempfindliche Mensch“ feststel-len könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Auch nicht die Polizisten. Von der musika-lischen Familie, aus der ein Teil beruflich als Musiker arbeitet, werde das „Musizieren in der ei-genen Wohnung" eben nicht als „erhebliche Ruhestörung“ empfunden. Das Empfinden der Be-amten als Zeugen reiche allein jedenfalls nicht aus, um die Strafe aufrecht zu erhalten. (AZ: 1 BvR 2717/08)

Mietrecht: Die Wanne ist rau...
Ist die Badewanne einer Mietwohnung dermaßen rau, dass der "Insasse" das Gefühl hat, "auf Sand zu sitzen", so hat der Vermieter die Pflicht, die Wanne auf seine Rechnung auszutau-schen. Das gelte auch dann, wenn die Wanne erst 14 Jahre als ist. Sie müsse jedenfalls so be-schaffen sein, dass der Mieter darin "unbeschwerte Badefreuden" genießen kann. (Amtsgericht Hannover, 414 C 16262/08)

Steuerrecht: Wer Wohnungen vermietet, arbeitet nicht nur zu Hause
Der Eigentümer mehrerer Häuser, der in seinem eigenen Haus im Souterrain ein Arbeitszimmer eingerichtet hat, dessen Aufwand er als Betriebsausgabe voll vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen möchte, muss nachweisen, dass sich in dem Zimmer "der Mittelpunkt seiner berufli-chen Tätigkeit" befindet. Das Finanzgericht Münster hat die Hürde dafür aber so hoch ange-setzt, dass sie praktisch nicht zu überspringen ist. Neben der verwaltungstechnischen Abwick-lung der Vermietungstätigkeit in dem Arbeitszimmer müssten "wesentliche und die Vermie-tungstätigkeit prägende Betätigungen außerhalb des Arbeitszimmers" erledigt werden. Insbe-sondere sei es ausgeschlossen, neue Mieter allein vom Arbeitszimmer aus zu suchen. Wer neuer Mieter werde, entscheide sich aufgrund einer Besichtigung der Mieträumlichkeiten, "auf die insbesondere die Mietpartei erheblichen Wert legen" werde. Ebenso könne die Beendigung des Mietverhältnisses nicht allein vom Arbeitszimmer aus geregelt werden, weil die Wohnung "abgenommen" werden müsse. Aber selbst bei laufenden Mietverhältnissen - sogar bei Leer-stand - seien wiederholte Besuche in den verschiedenen Mietobjekten unabdingbar. (AZ: 10 K 645/08 E)

Wohnungskündigung: Briefkasten-Böller in der Silvesternacht ist kein Verbrechen
Ein Vermieter darf ein Mietverhältnis nicht deshalb fristlos kündigen, weil Gäste eines Mieters in der Silvesternacht - leicht angetrunken - Böller in Hausbriefkästen gesteckt und dadurch Schä-den angerichtet haben. Ein Mieter muss seine Gäste ohne besondere vorhergehende Vor-kommnisse ständig "im Auge behalten", erst recht nicht "überwachen". Er kann regelmäßig nicht für das Verhalten seiner Gäste verantwortlich gemacht werden. (Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, 11 C 80/05)

Eigentumswohnung/Baurecht: In Altbauten nicht so Trittschall-pingelig sein...
Genügt eine Mietwohnung den schallschutztechnischen Standards im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, so kann der Mieter, der Jahrzehnte später eingezogen ist, die Miete nicht we-gen mangelhafter Trittschalldämpfung mindern. (Hier geschehen in Höhe von 30 %. Der Bun-desgerichtshof gab dem Vermieter recht, der auf die Einhaltung der DIN-Norm 4109 in der Fas-sung des Jahres 1962 verwies. Das sei entscheidend, falls zwischen den Mietparteien - wie hier - nichts anderes vereinbart worden sei. Und das gelte selbst dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Bodenbelag (hier gegen Laminat) ausgetauscht wird und sich da-durch der Schallschutz gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnis-ses verschlechtert.) (AZ: VIII ZR 131/08)

 

01.02.2010

Betriebskosten: Nur Wiederkehrendes darf umgelegt werden
Kosten für die Gartenpflege können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie als laufende, ständig anfallende Kosten wiederkehren. Dazu gehören im Prinzip auch das Schneiden und Ausästen von Bäumen – vorausgesetzt, das geschieht regelmäßig. Das trifft aber nicht zu, wenn durch langfristige Vernachlässigung eines Baumes besonders hohe Kosten entstehen. (Im konkreten Fall vor dem Amtsgericht Potsdam wurde die Krone eines alten Nussbaums mehr als 20 Jahre lang nicht gepflegt, weshalb ein Ausschneiden der Äste unum-gänglich war und rund 900 Euro kostete. Derartige Aufwendungen sind aber als Instandset-zungskosten nicht auf die Mieter umlegbar.) (AZ: 23 C 457/08)

Eigentumswohnung: Der Verwalter muss nur einladen, nicht den Zugang kontrollieren
Der Verwalter einer Eigentumswohnanlage erfüllt seine Pflicht, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, mit der Absendung der Einladung. Auf den Zugang der Einladung bei den Ei-gentümern komme es nicht an, so das Amtsgericht Aachen. Im konkreten Fall hatten mehrere Eigentümer beim Verwalter die Einberufung einer Versammlung beantragt, in der er abberufen werden sollte. Ausgerechnet diesen Miteigentümern gingen die daraufhin versandten Einladungen nicht zu. Die Versammlung wurde ohne sie abgehalten; der Antrag auf Abberufung des Verwalters wurde von den Anwesenden mehrheitlich abgelehnt. Kann der Verwalter die Absendung der Einladungen durch Vorlage entsprechender Einlieferungsscheine nachweisen, so können die übrigen den Beschluss nicht anfechten. Der Zugang der Einladungen falle in die Ri-sikosphäre der einzelnen Wohnungseigentümer und nicht in den Aufgabenbereich des zur Einladung verpflichteten Verwalters. (AZ: 119 C 80/08)

Betriebskosten: "Üblicherweise" ist klar genug
Haben Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart, dass Heiz- und Nebenkosten, „die üblicherweise vom Mieter zu tragen sind, umgelegt werden sollen“, so ist  dies "inhaltlich ausreichend bestimmt". Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe entschieden. Ein Vermieter forderte Betriebskosten nach. Der Mieter weigerte sich, zu zahlen, da aus seiner Sicht nach dem Mietver-trag nicht klar sei, welche Positionen auf den Mieter umgelegt werden sollen. Das Gericht sah das anders. Die umstrittene Klausel ermögliche durch die Einschränkung, dass eben nur die „üblicherweise“ von den Mietern zu tragenden Nebenkosten umgelegt werden können, die nach der Berechnungsverordnung einzeln aufgelistet sind. Da die Umlage der darin enthaltenen Positionen auf den Mieter „üblich“ sei, sei die Klausel im Mietvertrag gültig, so das OLG. (AZ: 9 U 174/08)

Wohnungskündigung: Ohne ausreichende Begründung geht’s nicht
Sowohl die fristlose als auch die fristgemäße Kündigung eines Wohnungsmietverhältnisses erfordert, dass die Kündigung vom Vermieter ausreichend begründet wird. Das Amtsgericht Hamburg: Der Kündigungsgrund ist so ausführlich darzustellen, dass für den Mieter erkennbar wird, wegen welcher Umstände gekündigt wurde. Bezieht sich der Vermieter auf ein vertragswidriges Verhalten, so ist der konkrete Vorwurf zu beschreiben. Werden dem Mieter Mietrückstände vorgehalten, ist die Höhe des Mietrückstandes zu belegen. Die Erklärung des Mieters, er lehne eine Mieterhöhung ab, stellt keine Vertragsverletzung dar, weil dem Vermieter unbenommen bleibt, den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Widerspricht der Mieter der fristlosen oder fristgemäßen Kündigung nicht, so wird dadurch die Kündigung nicht wirksam, wenn sie ansonsten unwirksam ist. Denn nur eine wirksame Kündigung beendet ein Mietverhältnis - oder wenn der Mieter der Kündigung ausdrücklich zustimmt. (Amtsgericht Hamburg, 48 C 477/08)

Dachlawinen: Wer bei schönem Wetter parkt, bekommt bei Eis keinen Schadenersatz
Parkt ein Autobesitzer im Winter sein Auto auf einem Parkstreifen vor einem Haus, löst sich später ein Eiszapfen vom Hausdach und beschädigt der das Fahrzeug, so kann der Besitzer keinen Schadenersatz vom Eigentümer des Hauses verlangen, wenn der - den Bauvorschriften entsprechend - Schneefanggitter angebracht hat. Hat der Autofahrer außerdem bei schönem Wetter geparkt, so dass es für den Hausbesitzer keine Veranlassung gegeben hat, "überobligatorisch hohe Schneefanggitter oder Warnschilder anzubringen", so hat er seine Verkehrssi-cherungspflicht nicht verletzt. (AZ: 132 C 11208/08)

Steuerrecht: BFH überrascht: Behindertengerechter Umbau kann "außergewöhnlich" sein
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat Aufwendungen eines Steuerzahlers für den behindertengerechten Umbau seines Wohnhauses als "außergewöhnliche Belastung" anerkannt. Entgegen früherer Entscheidungen ließ das höchste Finanzgericht einen durch die Kosten "etwa erlangten Gegenwert" nämlich unberücksichtigt. (Hier erlitt ein verheirateter Mann nach einem Schlaganfall eine schwere Behinderung. Um ihm "trotz seiner außergewöhnlich starken Gehbehinderung weiterhin ein Leben in seiner gewohnten Umgebung zu ermöglichen und ihm den Aufenthalt in einem Pflegeheim zu ersparen", wurden an dem Einfamilienhaus umfangreiche Umbaumaßnahmen im Wert von 70.000 € durchgeführt. Der BFH ließ den vollen Betrag - abzüglich einer am Einkommen orientierten zumutbaren Eigenbelastung - als Abzug vom steuerpflichtigen Einkommen zu. Die Aufwendungen stünden "so stark unter dem Gebot der sich aus der Situation ergebenden Zwangsläufigkeit", dass auch "die etwaige Erlangung eines Gegenwertes in Anbetracht der Gesamtumstände des Einzelfalles in den Hintergrund" trete. (AZ: VI R 7/09)

Nachbarrecht: Bei Wärmedämmungen heißt es "Aufgepasst!"
Der Nachbar eines Hausbesitzers muss es nicht dulden, dass der Eigentümer eine Wärmedämmung an der Außenwand seines Gebäudes anbringen lässt, die insgesamt eine Dicke von 15 Zentimetern hat, in diesem Umfang auch in das Grundstück des Nachbarn hineinragt und dadurch dessen Einfahrt verengt. Weder als genehmigungsfähiger Überbau noch nach dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis müsse die Bau-aßnahme hingenommen werden, entschied das Oberlandesgericht Karlsruhe. Nur wenn der Nachbar belegen könne, dass die Dämmung "zwingend vorgenommen werden muss oder sie aus technischen Gründen nur außen an der Fassade erfolgen kann", sei eine Duldungspflicht denkbar. Ansonsten müsse der Eigentümer aber keinen Eingriff in sein Eigentum hinnehmen. (AZ: 6 U 121/09)

 

 

05.08.2009

Verkehrssicherungspflicht: Kleine Spinne mit großen (Verletzungs-)Folgen
Erschreckt sich eine Frau in einer Tiefgarage über eine Spinne (die sich in ihrer Kopfhöhe an einem Faden herablässt) dermaßen, dass sie zurücktritt, stolpert und sich bei dem Sturz das Becken und das Gesicht prellt sowie das Handgelenk bricht, so kann sie dafür nicht den Hausmeister verantwortlich machen, der - einmal monatlich - mit der Reinigung der Garage beauftragt war, wozu auch das Beseitigen von Spinnweben gehöre. Denn auch mit "ordnungsgemäßer Einhaltung der Pflicht zur monatlichen Reinigung von Spinnweben konnte nicht sichergestellt werden", so das Oberlandesgericht Karlsruhe, dass "sich in der Garage keine Spinnen ansiedeln". Außerdem sei die Beseitigung von Spinnweben nicht zuvorderst darauf gerichtet, Stürze zu vermeiden. Mit dem Auftauchen der Spinne habe sich ein "allgemeines Lebensrisiko" verwirklicht. (AZ: 7 U 58/09)

Notarrecht/Steuerrecht: Notare müssen über die Schenkungsteuer informieren
Notare sind nicht verpflichtet, ihre Mandanten über die steuerlichen Folgen eines Grundstücksgeschäfts aufzuklären. Eine Ausnahme gilt jedoch für den Fall, dass Schenkungsteuer anfällt. Bei der Beurkundung eines Vertrages zur Übertragung eines Grundstücks hat der Notar die Vertragspartner gegebenenfalls auf die Verpflichtung hinzuweisen, dass Schenkungsteuer zu bezahlen ist. Unterlässt er einen solchen Hinweis, so macht er sich schadenersatzpflichtig - und zwar in Höhe der angefallenen Schenkungsteuer. (Hier hatte ein Vater seinem Sohn und seiner Schwiegertochter je ein halbes Grundstück geschenkt. Die Schwiegertochter musste darauf 2.250 € Schenkungsteuer bezahlen. Die verklagte den Notar: Hätte sie von der Zahlungspflicht gewusst, dann hätte sie darauf hingewirkt, dass der Schwiegervater das komplette Grundstück zunächst seinem Sohn übertragen hätte, der dann - später - in einem zweiten Schritt sie hätte bedenken können, und das dann steuerfrei. Das Oberlandesgericht Oldenburg folgte der Argumentation. (AZ: 6 U 58/09)

Verwaltungsrecht: Für die Kostenbeteiligung kommt es auf die Anschluss-"Möglichkeit" an
Grundstückseigentümer müssen nicht erst dann einen Beitrag für die erstmalige Herstellung eines Niederschlagswasserkanals an die Kommune zahlen, wenn sie ihr Grundstück an die Entwässerungseinrichtung tatsächlich angeschlossen haben. Für die Beitragspflicht genügt bereits die Anschlussmöglichkeit. (Hier hatten mehrere Grundstückeigentümer gegen die Kostenbeteiligung geklagt, weil sie argumentierten, die neuen Kanäle seien zur Entwässerung ihrer Grundstücke nicht erforderlich, weil sie das Regenwasser an Ort und Stelle versickern lassen könnten.
(Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz, 6 A 11161/08 u. a.)

Steuerrecht: Auch ein einziger Verkauf kann schon "gewerblicher Grundstückshandel" sein
Auch die Planung und der Verkauf nur eines einzigen Grundstücks kann bereits dem "gewerblichen Grundstückhandel" zuzurechnen sein - mit der Folge, dass das Finanzamt Gewerbesteuer berechnen darf. (Normalerweise wird von gewerblicher Tätigkeit erst ausgegangen, wenn mindestens vier Objekte an- und verkauft worden sind. Hier aber hatte eine selbstständige Unternehmerin ein großes Grundstück gekauft und darauf mehrere Hallen sowie ein Bürogebäude errichtet, die sämtlich verkauft wurden. Nach Feststellung des Bundesfinanzhofs hat sie dabei Bauanträge eingereicht, Bauaufträge erteilt, Miet- und Kreditverträge abgeschlossen sowie Planungsarbeiten für den Bürokomplex erledigen lassen. Da bedürfe es "keiner weiteren Erläuterung, dass sie eine Vielzahl von Aktivitäten unternommen" habe, "die in ihrer Summe bei weitem die Einzeltätigkeiten überschreiten, die für den Bau nur eines Hauses erforderlich" seien. (AZ: IV R 77/06)

Verwaltungsrecht/Baurecht: David kann auch heute noch gegen Goliath gewinnen
Eilanträge von Anwohnern, die sich gegen eine Baugenehmigung für größere Neubauten wehren, können Erfolg haben, wenn die geplanten Bauvorhaben "eher schwammig" beschrieben wurden und die im Gebäudekomplex zugelassenen verschiedenen Nutzungen sowie die Festlegung der Betriebszeiten (hier insbesondere für die Versammlungsstätte und die Tiefgarage) "nicht hinreichend bestimmt" geregelt sind. (Hier ging es auch darum, dass das Schallprognosegutachen zum Teil von falschen Tatsachen ausging. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf gab dem Antrag gegen die Baugenehmigung für den Neubau eines Sparkassenzentrums mit Verkaufsstätte, Versammlungsstätte, Tiefgarage und Lüftungsanlagen statt.) (AZ: 9 L 135/09 u. a.)

Betriebskosten: Nur Ortsübliches darf der Vermieter berechnenGrundsätzlich müssen Mieter die Nebenkosten tragen, die mietvertraglich vereinbart worden sind. Sind jedoch einzelne Positionen deutlich höher als ortsüblich angesetzt, so darf der Mieter kürzen. Das hat das Amtsgericht Köln in einem Fall entschieden, in dem der Vermieter für Gebäudereinigung 36 Cent und für Aufzugswartung 31 Cent pro Monat und Quadratmeter angesetzt hatte. Ortsüblich - nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes - waren jedoch 23 beziehungsweise 19 Cent. Damit seien die berechneten Werte "nicht mehr angemessen", so das Gericht. (AZ: 203 C 74/08)

24.07.2009

Wem gehört die Einbauküche?

Baut der Wohnungsmieter auf eigene Kosten eine Einbauküche ein, wird diese Küche nicht Zubehör des Grundstücks und damit Eigentum des Vermieters, wenn es der (regionalen) Verkehrsauffassung entspricht, dass der Mieter die Küche beim Auszug wieder mitnimmt oder wenn der Mieter die Kücheneinrichtung beim Einbau nur zur vorübergehenden Nutzung bestimmt hat. Hierauf weist der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 20.11.2008 (Aktenzeichen IX ZR 180/07) hin. Die Entscheidung ist zutreffend, denn regelmäßig wird der Mieter seine Küche, für die er erhebliche Aufwendungen geleistet hat, wieder mitnehmen wollen. Zu Recht stellt der Bundesgerichtshof darauf ab, dass allein die Zweckbestimmung des Mieters entscheidend ist, ob die Einbauküche Zubehör wird oder nicht. Deutlich gemacht wurde auch, dass die Beweislast für die Verkehrsauffassung und die nur vorübergehende Widmung allerdings der Mieter trägt.

Bis zur 10-Prozent-Marke darf der schummelnde Vermieter weiter schummeln

Beabsichtigt ein Vermieter, die Miete zu erhöhen, und stellt sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen abweicht, so ist dennoch die im Mietvertrag eingetragene Quadratmeterzahl als Ausgangswert für die Erhöhung zu nehmen, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt. Nur dann, so der Bundesgerichtshof, sei "eine Rückführung auf die tatsächliche Fläche möglich". Unterhalb dieser Grenze sei allein die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich "und kein Ansatzpunkt für Korrekturen vorhanden". (Der Bundesgerichtshof bestätigte damit als rechtens, dass eine von Anfang an zu hohe Miete aufgrund einer unrichtigen qm-Zahl der Wohnfläche sich während des gesamten Mietverhältnisses erhöhend auswirken darf, wenn die 10 %-"Bagatellgrenze" nicht überschritten worden ist.)
(AZ: VIII ZR 205/08)

Schönheitsreparaturen: Geplanter Umbau rechtfertigt kein Aussetzen

Hat ein Mieter nach seinem Auszug aus der Wohnung rechtmäßig für die Schönheitsreparaturen zu sorgen, so kann er die notwendigen Arbeiten nicht deshalb verweigern, weil der Vermieter in bestimmten Räumen Umbauarbeiten durchführen will, was die Instandhaltungsaufwendungen des Mieters wieder zunichte machen würde. Der Vermieter hat in solchen Fällen Anspruch auf eine finanzielle Abgeltung. - Der Mieter darf allerdings Schönheitsreparaturen in solchen Räumen auslassen, wenn diese wegen baulicher Mängel nicht fachgerecht ausgeführt werden könnten und die Arbeit daher sinnlos sei. - Im selben Urteil unterstrich das Landgericht Berlin aber auch noch einmal den Grundsatz, dass der Mieter Einbauten (hier einen Kaminofen) beim Auszug wieder zu entfernen habe, wenn der Vermieter ihm nicht beim Einbau das Gegenteil erklärt hatte. (AZ: 8 U 154/07)

Baumfäll-Arbeiten gehören nicht zur Gartenpflege

Ist einem Mieter die Gartenpflege per Mietvertrag übertragen worden, so hat der Vermieter nicht das Recht, Kosten für das Baumfällen auf ihn umzulegen. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem Mieter per individueller Vertragsvereinbarung die Gartenpflege auferlegt worden ist, der Vermieter Bäumfäll-Arbeiten in Auftrag gegeben hatte und die Kosten dafür auf den Mieter umlegen wollte. Zu Unrecht, wie der BGH entschied. Die im Rahmen der Gartenpflege zu leistenden Instandhaltungsarbeiten gehörten in einem solchen Fall nämlich nicht mehr zu den Pflichten des Mieters. Eine Ausnahme könne es nur dann geben, wenn der Mieter beispielsweise mit seiner Pflicht in Verzug wäre oder eine akute Gefahrensituation bestehe. Weil eine solche Ausnahme hier nicht vorgelegen habe, blieb der Mieter kostenmäßig außen vor. (AZ: VIII ZR 124/08)

Wohnungskündigung: "Leben" und gewerblich arbeiten ist zeitgleich möglich

Vermieter dürfen ihren Mietern die "zu Wohnzwecken" vermieteten Räume nicht aufkündigen, wenn sie darin auch einer gewerblichen Tätigkeit nachgehen. Allerdings ist dafür Bedingung, dass §es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Wohnung oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt (wie es hier bei einem Immobilienmakler der Fall war), so braucht der Vermieter dem nicht zuzustimmen und kann kündigen.
(Bundesgerichtshof, VIII ZR 165/08)

Mietrecht: Auch ein "BGB-Gesellschafter" darf wegen Eigenbedarfs kündigen

Kauft eine BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ein Grundstück mit Wohnhaus, so können dort lebende Mieter nicht verhindern, dass ihnen wegen Eigenbedarfs und normaler Frist gekündigt wird, weil einer der Gesellschafter die Wohnung beziehen will. Dies gilt selbst für den Fall, dass nach dem Erwerb des Hauses und der Kündigung wegen Eigenbedarfs die Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschafter umgewandelt wird. (Das war hier der eigentliche Zweck der Gründung der BGB-Gesellschaft - so genanntes Münchener Modell. Normalerweise gelten bei Wohnungskündigungen im Anschluss an die Umwandlung in Eigentumswohnungen je nach Bundesland Kündigungsfristen von 3 bis 10 Jahren).
(Bundesgerichtshof, VIII ZR 231/08)

Bauherrenrecht: Zehn Prozent über Kostenvoranschlag sind o. k.

Liegt die Endsumme einer Rechnung, die ein Häuslebauer von einer Fensterfirma präsentiert bekommt, um rund 10 Prozent über dem vor Beginn der Arbeiten erstellten Kostenvoranschlag, so liegt darin keine "wesentliche Überschreitung" - mit der Folge, dass der Bauherr die komplette Summe zu bezahlen hat. Das gelte jedenfalls dann, so das Landgericht Coburg, wenn sich ein Großteil der "Überschusssumme" durch "im Angebot nicht enthaltene Zusatzaufträge" ergeben hat. (AZ: 12 O 81/09)

Eigentumswohnung: Keine "wohnungsnahe" Parabolantenne, wenn auf dem Dach Platz ist

Eine armenische Staatsangehörige darf an der Fensterbank ihrer Eigentumswohnung keine Parabolantenne anbringen, um Fernsehprogramme in ihrer Heimatsprache empfangen zu können, wenn die Möglichkeit besteht, an den Aufbauten auf dem Flachdach der Anlage eine Parabolantenne zu installieren, "ohne dass diese das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage beeinträchtigt". (Amtsgericht Bonn, 4 C 129/08)

Nachbarrecht: Ohne echten Grund darf es keine Video-Überwachung geben

Ein Grundstücksbesitzer hat nicht das Recht, einen gemeinsamen Zugangsweg zu angrenzenden Grundstücken mittels Videokamera zu überwachen, wenn die Nachbarn dem nicht zugestimmt haben. Das Aufstellen einer Videokamera ist ein unzulässiger Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Nachbarn, wenn auch sie den Weg regelmäßig nutzen. Nur wenn der Eigentümer, der seinen Eingang schützen will, dafür ein „durchgreifendes eigenes Interesse an der Überwachungsmaßnahme“ darlege, könne anderes gelten. In dem Fall vor dem Amtsgericht Nürtingen gelang es dem „Observator“ nicht, dieses Interesse zu begründen, weil er lediglich „Probleme mit Nachbarn“ als Begründung für die Überwachung angeben konnte.
(AZ: 10 C 1850/08)

Modernisierungsmaßnahme: Unnötige Umbauarbeiten bezahlt der Vermieter

Ein Vermieter kann die Miete erhöhten, wenn er die Wohnung eines Mieters modernisiert habt. Dies allerdings nur insoweit, als die von ihm aufwendeten Kosten dafür "notwendig" waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen braucht der Mieter nicht zu tragen.

Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem ein Vermieter in eine Mietwohnung zwei Wasserzähler hat einbauen lassen. Dabei habe es sich zweifellos um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt, da der Vermieter dazu (hier in Hamburg) gesetzlich verpflichtet gewesen sei. Gestritten wurde um bestimmte Baumaßnahmen, die der Vermieter (hier in der Küche des Mieters) vornehmen ließ, ohne dass sie erforderlich gewesen wären. Das hatte zur Folge, dass der Vermieter statt der geforderten 12,10 Euro monatlicher Mieterhöhung nur 11,28 Euro fordern durfte. (AZ: VIII ZR 41/08)

Parabolantenne: Mieterin ausländischer Herkunft kann keine "Schüssel" verlangen

Eine Mieterin, die zwar die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt, jedoch wegen ihrer ausländischen Herkunft eine Parabolantenne anbringen will, um Sender aus ihrer Heimat empfangen zu können, kann das Vorhaben nicht in die Tat umsetzen, wenn es andere Möglichkeiten gibt, diese Sender zu empfangen. Der Vermieter muss die Schüssel nicht dulden, wenn die Programme im Internet zur Verfügung stehen (was hier der Fall war). (AG Frankfurt am Main, 33 C 3540/07-31)

Verwaltungsrecht: Eine Mülldeponie darf auch im eigenen Haus nicht angelegt werden

Auch wer unter krankhaftem Sammelzwang leidet, muss seinen Müll vorschriftsmäßig aus seiner Wohnung entfernen - auch wenn es sich um sein eigenes Haus handelt. Das so genannte Messie-Syndrom berechtige nicht dazu, Unrat in großen Mengen in einem Wohnhaus zu deponieren, entschied das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht. Ein Mann, der rund 50 Kubikmeter Müll - darunter verdorbene Lebensmittel, alte Zeitungen, Hausrat, Verpackungen und Altkleider - in seinem Haus lagert, darf behördlich dazu verpflichtet werden, für reinen Tisch zu sorgen. Denn die angelockten Ratten sowie der Fäkaliengeruch, durch den die Anwohner erheblich belästigt wurden, rechtfertigten die Anordnung, der krankhaften Sammelneigung des Mannes ein Ende zu bereiten. Er habe auch künftig seine "abfallrechtliche Beseitigungspflicht" zu erfüllen. (AZ: 7 LA 13/09)

Bankrecht: "8 Jahre Zinsbindung" reicht nicht bei 22 Jahren Kreditlaufzeit

Schließt eine Bank mit einem Ehepaar einen Kreditvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung ab, der über einen langen Zeitraum durch zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge abgelöst werden soll, so genügt es nicht, dass sie im Vertrag lediglich angibt, dass die "Zinsbindungsfrist 8 Jahre" beträgt. Sie ist verpflichtet, die Käufer über einen möglichen Zinsanstieg nach Ablauf der Frist aufzuklären. (Hier war der erste Bausparvertrag nach 10 bis 12 Jahren zuteilungsreif, der zweite nach etwa 22 Jahren. Der Bundesgerichtshof hielt es für nicht ausreichend, dass die Kunden aus der 8-jährigen Zinsbindungsfrist selbst den Schluss hätten ziehen können, dass danach ein anderer Zinssatz gelten könnte. Bei dem Erwerb einer Immobilie - hier zu Anlagezwecken - bilde die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung.) (AZ: V ZR 92/07)

Über höhere Heizkosten muss der Händler aufklären

Kauft sich ein Ehepaar eine Elektro-Flächen-Heizung, so muss der Händler darüber aufklären, dass der neue Ofen mehr Heizkosten verursacht, als der alte. In dem Fall vor dem Oberlandesgericht Koblenz hatte das Paar seine strombetriebene Nachtspeicherofenanlage gegen die Elektroheizung ausgetauscht und später bemerkt, dass sie den günstigen Strom-Nachttarif nicht mehr nutzen konnte, wodurch die Heizkostenrechnung höher ausfiel. Sie durften den Vertrag rückgängig machen. Auch wenn im Verkaufsprospekt stand, dass es sich bei der neuen Heizung nicht um Nachtspeicheröfen handelte, habe dem Händler bewusst sein müssen, dass eine erwartete Ersparnis ausschlaggebend für die Anschaffung der Heizung war. Er hätte daher darauf hinweisen müssen, dass das Gerät nicht mit dem billigeren Nachttarif funktionierte. Der Verweis allein auf den Verkaufsprospekt sei nicht ausreichend. (AZ: 10 U 304/07)

Heizkosten: Mieter muss detailliert informiert werden

Ein Vermieter hat nur dann das Recht, eine Nachforderung von Heizölkosten zu fordern, wenn der Mieter die Berechnung nachvollziehen kann. Das ist nicht der Fall, wenn nur die Ölkäufe und Durchschnittspreise aufgelistet werden. Vielmehr müsse auch der Ölbestand zu Anfang und Ende der Abrechnungsperiode ermittelt und berücksichtigt werden, so das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek. Im konkreten Fall ging es um 165 Euro, die der Vermieter ohne Erfolg verlangte. Er hatte die Abrechnung nur anhand von Durchschnittspreisen ermittelt, obwohl es ihm - wegen eines vorhandenen Zählers - ohne weiteres möglich gewesen wäre, detailliert den Anfang- und Endbestand und darüber hinaus den genauen Ölpreis anzugeben. (AZ: 712 C 47/08)

Bausparkasse: Kein Darlehen für erkennbare Schrottimmobilie geben

Eine Bausparkasse, die einem Kunden ein Darlehen gibt, obwohl sie aufgrund ihres Fachwissens erkennen muss, dass mit dem vom Kunden ins Auge gefassten Objekt auch nicht ansatzweise die ihm - vom Vermittler prognostizierte - Rendite erzielt werden kann, ist verpflichtet, den Darlehensvertrag zurück zu nehmen und ihm (gegebenenfalls unter Anrechnung erworbener Steuervorteile) Schadenersatz zu leisten. Hier ging es um eine Beteiligung an einer Eigentumswohnung, für die ein Darlehen in Höhe von 48.000 Eurogewährt worden war. Der Kunde hatte kein Eigenkapital und wollte mit dem Anteil an der zu vermietenden Wohnung Steuern sparen und für sein Alter vorsorgen. Schon bald stellte sich heraus, dass die Renditeberechnungen des Vermittlers völlig unrealistisch waren. Da die finanzierende Bausparkasse dies hätte erkennen können, muss sie den Vertrag rückabwickeln. (OLG Karlsruhe, 17 U 197/08)

Eigentumswohnung: Generelles Hundeverbot für den Garten zieht nicht

Die Eigentümer einer Eigentumswohnanlage haben nicht das Recht, ihren Hunde besitzenden Mitgliedern das Betreten des Gartengrundstücks, das 2.400 Quadratmeter groß ist, mit ihren Vierbeinen zu untersagen. Diese würden sonst in ihrem Recht verletzt, den Garten als Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Denn auch Tierliebhaber dürfen die ansonsten im Garten üblichen Freizeitaktionen (wie zum Beispiel Picknick oder das Sonnenbad) mit Hund genießen. Ihnen kann allerdings auferlegt werden, die Tiere anzuleinen, den Garten nicht als Hundeklo zu nutzen und versehentlich abgesonderten Kot unmittelbar zu beseitigen. (Hanseatisches OLG Hamburg, 2 Wx 72/07)

Mietrecht: Ein Großvermieter muss einfache Sachverhalte ohne Anwalt klären

Will eine Immobiliengruppe einem Mieter wegen Zahlungsrückständen fristlos kündigen, so muss sie dafür nicht ihren Anwalt einschalten. Fordert der Großvermieter vom Mieter die Anwaltskosten ersetzt, so besteht für den Bewohner keine Pflicht, die Rechnung zu bezahlen. Voraussetzung für eine Erstattungspflicht des Mieters sei, so das Amtsgericht Gießen, dass "die Inanspruchnahme des Anwalts erforderlich gewesen ist". Ein professioneller Vermieter habe aber im Regelfall genügend fachkundiges Personal, das selbst in der Lage sei, eine fristlose Kündigung auszusprechen. (AZ: 48 MC 648/08)

Mietrecht: "Leichen im Keller" sind nicht Gesundheit gefährdend

Ein Mieter im zweiten Stock eines gemischt genutzten Hauses darf nicht die Miete mindern (hier um 49 Prozent), wenn der Vermieter die Räume im Erdgeschoss an einen Bestattungsunternehmer vermietet. Die Befürchtung des Mieters, dass dort Leichen aufbewahrt werden könnten und er damit "über das Tolerierbare hinaus" belästigt werde, zog vor dem Amtsgericht Stuttgart nicht. Dadurch seien keine gesundheitlichen Gefahren oder andere "messbare Beeinträchtigungen" zu erkennen. Das subjektive Empfinden eines Mieters rechtfertige keine Minderung. Dies gelte auch deswegen, weil der Bewohner zu Beginn seines Mietverhältnisses wusste, dass es sich bei den Räumen im Erdgeschoss um Gewerberaum handelte. (AZ: 31 C 4679/08)

Bei zwei Mietern darf nicht nur einer "aufgefordert" werden

Ein Mieter hat aus einer Betriebskostenabrechnung keine Nachforderung zu begleichen, wenn die Abrechnung zwar im gemeinsamen Briefkasten zweier Mieter zugegangen ist, sie aber nur an den Mitmieter adressiert war. Das Landgericht Frankfurt am Main stellte klar, dass davon ausgegangen werden müsse, dass nur der Adressat auch berechtigt sei, einen Brief zu öffnen. Auch eine im Mietvertrag enthaltene Klausel zur gegenseitigen Empfangsberechtigung ändere daran nichts; denn der auf diese Weise Bevollmächtige sei nichts anderes als ein "Empfangsbote". (AZ: 2/17 S 63/08)

Mehlschwalben muss unter die Flügel gegriffen werden

Einer Eigentümerin eines Hausgrundstückes, das am Rheinufer in Duisburg liegt, kann aufgetragen werden, künstliche Nisthilfen für Mehlschwalben anzubringen, wenn in der Vergangenheit dort Vögel dieser Art genistet haben, die von den Tieren zurückgelassenen Nester beseitigt worden sind (was einen Verstoß gegen das Bundesnaturschutzgesetz darstellt) und nicht in Erfahrung gebracht werden kann, wer die Nester zerstört hat. Weil die Schwalben eine europäisch geschützte Vogelart sind, müsse die Hausbesitzerin den "ordnungsgemäßen Zustand auf ihrem Grundstück wieder herstellen", so das Verwaltungsgericht Düsseldorf. (AZ: 25 K 64/09)

 

Eigentumswohnung: Autistisches Kind im Nachbarhaus bringt keinen nachträglichen Rabatt

Der Käufer einer Eigentumswohnung kann keinen nachträglichen Rabatt für die Immobilie gegen den Verkäufer durchsetzen, wenn er sich im Laufe der Zeit durch ein autistisches Kind in der Nachbarschaft gestört fühlt. Im konkreten Fall verlangte der Immobilienbesitzer 10 Prozent (was hier 12.000 Euro ausmachte) vom Verkäufer als "Schadenersatz" für das "laute, schreiende Kind". Sein Argument, er sei bewusst vom Ruhrgebiet auf das Land gezogen, um mehr Ruhe zu haben, zog vor dem Landgericht Münster nicht. "Ob ein krankes Kind in der Nachbarschaft einen Sachmangel einer Immobilie darstellt, ist sehr problematisch und zweifelhaft, gerade vor dem Hintergrund von Toleranz und der Integration Behinderter", so das Gericht. (AZ: 8 O 378/08)

Eigentumswohnung: Unangefochtener (falscher) Mehrheitsbeschluss wird rechtmäßig

Hat eine Wohnungseigentümerversammlung lediglich einen Mehrheitsbeschluss zu einer Maßnahme getroffen, die an sich als bauliche Veränderung anzusehen (und deshalb verwaltungsmäßig anders anzugehen) war, so wird daraus ein rechtmäßiger Beschluss, wenn er von keinem der Wohnungseigentümer angefochten wurde. (Hier ging es um das Kappen von alten Fichten, was sich nach der Durchführung als "unansehnlich" herausstellte. Darauf wurde beschlossen, sämtliche der sieben Fichten zu fällen und durch eine neue Anpflanzung zu ersetzen. Ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, scheiterte vor dem Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht mit seiner Klage, die Fällung als unrechtmäßig zu erklären und die Eigentümergemeinschaft zu verpflichten, "den alten Zustand wieder herzustellen". Begründung: Da der - durchaus anfechtbare - Mehrheitsbeschluss über das Fällen der Bäume nicht rechtzeitig beanstandet worden sei, sei er wirksam - und damit auch der Folgebeschluss der Neuanpflanzung.) (AZ: 2 W 25/07)

Verwaltungsrecht: Messebesucher "wohnen" nicht, sie werden "beherbergt"

Vermietet der Eigentümer eines Einfamilienhauses, in dem er selbst wohnt, weitere Zimmer jeweils für wenige Tage, wobei die Gäste Bad und Küche mitbenutzen dürfen, so handelt es sich nicht um eine "Wohnnutzung". Vielmehr ist darin ein (gewerblicher) Beherbergungsbetrieb zu sehen, der in einem reinen Wohngebiet ohne spezielle behördliche Genehmigung nicht erlaubt ist. (Hier ging es ausschließlich um die Nutzung der Zimmer, ohne dass entsprechende Dienstleistungen wie Reinigung, Bettwäschewechsel oder Frühstück angeboten wurden.) Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen bestätigte die Untersagungsverfügung der Kommune, die darauf fußte, dass ein "Wohnen" auf Dauer angelegt sei und die "Eigengestaltung der Haushaltsführung" ermögliche. (AZ: 10 A 1219/06)

Mietrecht: Verfliegt der Schimmel wieder, guckt der Mieter in die Röhre

Stellt ein Mieter in seiner Wohnung fest, dass eine Wand schimmelt, und mindert er die Miete, so muss er den aufgelaufenen Mietrückstand (hier ging es um 1.200 €) an den Vermieter nachzahlen, wenn der Pilz ein Jahr später wieder verschwindet, obwohl der Hausbesitzer nicht tätig geworden ist. In einem solchen Fall sei davon auszugehen, dass allein ein mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Bewohners für die Schimmelbildung verantwortlich war, das er aber offenbar geändert habe. Ein Mangel in der Bausubstanz jedenfalls sei nicht wahrscheinlich, so das Landgericht Dessau-Roßlau. (AZ: 1 S 199/06)

Eigentumswohnung: Sexuelle Entspannung kann Nachbarn verspannen

Werden Eigentümer in einer Wohnungseigentumsanlage durch eine in einer Nachbarwohnung betriebenen "Massagepraxis zur sexuellen Entspannung" belästigt, so dürfen sie die Miete für ihre vier Wände mindern. Das gelte auch dann, wenn die Praxis zwar "gesetzlich erlaubt" sei, derartige Praxen aber "mit einem sozialen Unwerturteil breiter Bevölkerungskreise behaftet" sind. Der Verkehrswert der Eigentumswohnungen werde dadurch "negativ beeinflusst", so das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg. (AZ: 2 Wx 76/08)

Steuerrecht: Wer keine Steuern zahlt, kann keine Steuern sparen

Hat ein Steuerzahler für ein Kalenderjahr keine Steuern zu zahlen, in dem betreffenden Jahr aber Handwerkerleistungen durchführen lassen, so kann er die dafür an sich vorgesehene steuerliche Vergünstigung nicht in Anspruch nehmen. In dem vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall wollte der Steuerzahler, der die maximal 600 Euro nicht von seiner Steuerschuld herunterrechnen konnte, den Betrag als "negative Einkommensteuer" erstattet haben, hilfsweise ihn auf ein künftiges Jahr "vorgetragen" zu bekommen. Das wurde mit der Begründung abgelehnt, weil das Gesetz dies nicht vorsehe und auch nicht vorsehen müsse. Zwar wolle der Gesetzgeber mit der - an sich dem Sozialrecht nahestehenden - Steuervergünstigung Schwarzarbeit vermeiden helfen. Doch sei er nicht verpflichtet, dies durch Rück- oder Vorträge nicht ausgenutzter Beträge zusätzlich zu fördern. (AZ: VI R 44/08)

Angeordnete bauliche Maßnahmen

Ist ein Vermieter behördlich verpflichtet worden, in den von ihm vermieteten Wohnungen bauliche Maßnahmen vorzunehmen (hier den Austausch von Gaseinzelöfen durch eine Zentralheizungsanlage), so handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, die drei Monate vorher angekündigt werden müsste. Der BGH gab einem Vermieter recht, der von einem seiner Mieter ein Jahr nicht die Erlaubnis erhalten hatte, die Wohnung zur Durchführung der amtlich verfügten Heizungsumstellung zu betreten. Der Mieter hatte nicht wahr haben wollen, dass für solche Fälle eine "Duldungspflicht" besteht, ohne dass drei Monate vorher bereits die Einzelheiten dazu mitgeteilt worden sind. Der BGH belehrte ihn und verwies auf § 554 des Bürgerlichen Gesetzbuchs: Der Mieter habe "Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind". (AZ: VIII ZR 110/08)

Eigentümerrecht: Kleinen baulichen Veränderungen muss nicht zugestimmt werden

Für kleinere bauliche Veränderungen in einer Reihen- oder Doppelhausanlage ist nicht unbedingt die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nötig. Voraussetzung ist allerdings, dass eine Teilungserklärung vorliegt, die regelt, dass die Häuser so zu behandeln sind, als sei das Grundstück tatsächlich geteilt. In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte ein Eigentümer einer Doppelhaushälfte seine Haustür ohne die Zustimmung des anderen ausgetauscht. Die neue Tür entsprach zwar in Größe und Farbe der alten, nicht jedoch im Stil. Der Nachbar war der Meinung, dass die Tür wieder auszutauschen sei - und stand damit alleine. Das Gericht machte deutlich, dass durch die Teilungserklärung "ein erweiterter Gestaltungsspielraum" bestehe. (AZ: 20 W 222/06)

Wer an einen Sportplatz zieht, muss eine Erweiterung der Anlage schlucken

Wer in der Nähe eines Sportgeländes sein Haus baut, der muss den Lärm beim Spiel- und Trainingsbetrieb hinnehmen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschieden. Das gilt auch dann, wenn die Sportstätte später noch erweitert wurde. Ein Hauseigentümer klagte gegen den Betreiber einer Sportstätte, weil er die Ansicht vertrat, die Geräuschbelästigungen seien für ihn nicht zumutbar. Das OLG sah das anders. Schließlich habe er gewusst, dass sein Grundstück wegen des Sportplatzes "vorbelastet" sei. (AZ: 8 U 89/06)

Wohnungskauf: Arglist lässt Kaufvertrag platzen

Wird dem Käufer einer vermieteten Dachgeschosswohnung mitgeteilt, dass die Wohnung ohne Baugenehmigung errichtet worden ist, und wird ihm gleichzeitig gesagt, dass das Nachholen der Genehmigung kein Problem darstelle, so kann der Käufer dennoch vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn sich herausstellt, dass Einrichtungen für den Brandschutz (unter anderem ein Rettungsweg) fehlen, die - um eine baubehördliche Genehmigung zu erhalten - Investitionen in Höhe von 15.000 Euro nach sich ziehen. War das dem Verkäufer beziehungsweise dem Makler bekannt, so haben sie arglistig gehandelt. Der Käufer jedenfalls müsse nicht über einen derartigen Sachverstand verfügen, das erkennen zu können. (OLG Hamm, 22 U 145/07)

Verbraucherrecht: Wer die Treppe liefert, ist nicht unbedingt für den Einbau zuständig

Liefert ein Schreiner eine Treppe, die aber nicht von ihm als Unternehmer, sondern von einem Montagehelfer (und außerdem mit Hilfe des Hausbesitzers) eingebaut wird, so können die Auftraggeber den Schreiner nicht belangen, wenn bei der Montage Fehler gemacht wurden (hier die Breite der Treppe betreffend). Das Pfälzische Oberlandesgericht Zweibrücken entschied: Der Montagehelfer sei "vor Ort federführend tätig geworden". Dass dies auf Vermittlung des Schreiermeisters geschehen war, spiele keine Rolle. Dessen Vertragspflichten seien dadurch weder erweitert noch geändert worden, da die Hausbesitzer mit dieser Lösung einverstanden gewesen seien. (AZ: 5 U 685/07)

Einen Schaden kann der Vermieter nur beheben, wenn er ihn kennt

Haben sich im Laufe eines Mietverhältnisses die Bodenplatten vor dem Haus verschoben, so kann der Mieter - nachdem er über eine Erhöhung gestolpert ist und sich verletzt hat - vom Vermieter nur dann Schadenersatz verlangen, wenn er ihn über den Mangel informiert hatte. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sah insoweit den Mieter in der Pflicht, weil er naturgemäß "näher am Objekt" sei und die Unebenheit der Bodenplatten nicht von heute auf morgen eingetreten war. (AZ: 24 U 44/08)

Schenkungsrecht: Eigentumswohnung an 7-Jährigen bedarf Ergänzungspfleger

Wollen Eltern ihrem 7-jährigen Sohn eine Eigentumswohnung schenken (hier im Wege der vorweggenommenen Erbfolge), so benötigen Sie dazu die Zustimmung eine gerichtlich bestellten Ergänzungspflegers. Begründung des OLG München: Wegen der mit der Wohnung (auch) verbundenen Verpflichtungen gilt ein solches Geschenk nicht nur als vorteilhaft. Denn als Wohnungseigentümer haftet der Junge zum Beispiel für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft entsprechend seinem Miteigentumsanteil mit seinem Privatvermögen. (Hier gab es für das Anwesen nicht einmal einen Verwalter.) (AZ: 34 Wx 14/08)

Quelle: IVD West/ Redaktionsbüro Wolfgang Büser