Mit dem Inkrafttreten des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG) am 1. Januar 2023 stehen Immobilienverwalter und -besitzer vor neuen Herausforderungen bei der Abrechnung der Heizkosten. Ziel dieses Gesetzes ist es, eine gerechte Verteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern zu erreichen, um Anreize für energetische Sanierungen und den Einsatz klimaneutraler Heizsysteme zu schaffen. Die Kosten des CO2-Ausstoßes werden im Rahmen der Heizkostenabrechnung also zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Wir hatten bereits einen kleinen Beitrag hierzu veröffentlicht. Mit der anstehenden Erstellung der Heizkostenabrechnung 2023 trifft dieses Gesetz nun erstmalig auf die immobilienwirtschaftliche Realität.

Eine der wesentlichen Neuerungen ist die Einführung von Informationspflichten für Brennstoff- und Wärmelieferanten, die sicherstellen sollen, dass die CO2-Kosten transparent und nachvollziehbar auf den Abrechnungen ausgewiesen werden. Denn nur mit diesen Angaben ist nun eine vollständige Abrechnung der Heizkosten möglich.

Bei Brennstoffen wie Gas oder Öl gilt ein fester Rechenwert, der einfach mit dem jeweiligen Jahresverbrauch multipliziert wird. Bereits diese vergleichsweise simple Rechnung stellt einige Versorger (und insbesondere Lieferanten von Heizöl) vor Herausforderungen und führt mitunter zu einem verzögerten Rechnungsversand.

Für Fernwärme gelten besondere Vorschriften

Noch wesentlich komplexer ist jedoch die Situation bei einer Fernwärmeheizung. Die in der Abrechnung des Versorgers angegebenen „CO2-Preiselemente“ unterscheiden sich von den maßgeblichen Kosten nach CO2KostAufG. Denn hierfür existiert ein eigenständiges, bundeseinheitliches Verfahren. Diese Berechnung wird durch das Umweltbundesamt vorgenommen. Die maßgeblichen Zahlen für das Jahr 2023 werden erst zum 31. März (!) 2024 veröffentlicht. Die Rheinenergie und die Stadtwerke Hürth haben mit Versand der Jahresabrechnung 2023 angekündigt, die aufbereiteten Daten dann nachliefern zu wollen. Hier einmal ein Ausschnitt aus einer Abrechnung der Stadtwerke Hürth:

Ohne diese Angaben kann aber keine vollständige Meldung der Heizkosten an den Abrechner erfolgen!

Die Konsequenz

Die Verzögerungen bei der Bereitstellung der notwendigen Angaben durch die Wärmelieferanten haben direkte Auswirkungen auf die gesamte Kette der Abrechnungserstellung und der Jahresplanung einer WEG. Die Heizkostenabrechnung ist ein wesentlicher Bestandteil der Betriebskostenabrechnung für Mieter und der Wohngeldabrechnung in Wohnungseigentümergemeinschaften. Wenn sich die Übermittlung der erforderlichen Daten durch die Wärmelieferanten um mehrere Monate verzögert, wird dies zwangsläufig die Erstellung der Heizkostenabrechnung durch Messdienstleister verzögern. Dies führt nicht nur zu einer verzögerten Erstellung der Wohngeldabrechnung, sondern wird auch die Planung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlungen beeinträchtigen. Eine simple Rechnung:

• Bereitstellung der erforderlichen Daten durch die Versorger „voraussichtlich Mitte April“ (s.o.)
• Verarbeitung der Daten und Meldung der Heizkosten (für alle Liegenschaften mit Fernwärmeversorgung!) durch die Verwaltung bis Ende April / Anfang Mai
• Übliche Bearbeitungszeit für eine Heizkostenabrechnung bei den Abrechnern (ohne evtl. Korrekturen): 1-2 Monate
• Eingang der Heizkostenabrechnung beim Verwalter also etwa Mitte / Ende Juni
• Beginn der Sommerferien: 08.07.2024
• Termin für die Eigentümerversammlung dann nach Ende der Sommerferien, also frühestens Ende August / Anfang September!

Können hierdurch wichtige Fristen versäumt werden?

Alle Wohnungseigentümer, die nun befürchten Fristen der Einkommenssteuer zu versäumen (Stichwort haushaltsnahe Dienstleistungen / §35a EStG) können wir beruhigen. Wir verweisen auf unseren Beitrag Alle Jahre wieder: Die Bescheinigung gem. §35a EStG Für vermietende Eigentümer, die eine Betriebskostenabrechnung mit ihren Mietern vornehmen möchten, besteht ebenfalls kein Grund zur Eile. Sie haben bis zum Jahresende Zeit, alle notwendigen Unterlagen vorzubereiten und die Abrechnung korrekt durchzuführen.

Anders ausgedrückt: Die Verzögerung ist ärgerlich, aber eben auch nicht wirklich schädlich.

Fazit

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) markiert einen wichtigen Schritt hin zur Dekarbonisierung des Wohnsektors, indem es eine gerechte Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern vorsieht. Doch die praktische Umsetzung dieses fortschrittlichen Ansatzes stößt bereits im ersten Jahr auf erhebliche Herausforderungen. Besonders für Wohnungseigentümergemeinschaften, die auf Fernwärme angewiesen sind, ergeben sich unerwartete Verzögerungen, die weit über die bloße Abrechnungserstellung hinausgehen. Hier ist für die kommenden Jahre noch viel Optimierungsbedarf und Raum für praktikable Lösungsansätze vorhanden!